Existe una burbuja inmobiliaria en China?

Existe una burbuja inmobiliaria en China?

Durante la primera década de nuestro siglo se construían más rascacielos sólo en Shanghai que en Europa y en los Estados Unidos juntos. En esta segunda década ya no es sólo Shanghai. China consumió más cemento de 2011 a 2013, en tres años, que Estados Unidos en todo el siglo XX. Y pensemos que China ya estaba construida… Y en cambio los estados unidos… Antes del siglo XX estaban por hacer. Shanghai ya está en el top-10 de ciudades con el suelo más caro del mundo. Pero, quién compra a estos precios? Hay una burbuja inmobiliaria en China? Vamos a verlo.

Ya ni nos preguntamos si hay burbuja

La pregunta que se hace todo el mundo es, cuándo va a estallar todo esto. Es decir, ya… Ni nos preguntamos si hay burbuja o no. La damos por descontada. Sobre todo, porque no podemos acceder a un piso en Shanghai y, como todavía nos creemos superiores y bajo ese eurocentrismo con ADN colonizador nos vemos con la suficiencia de comprarlo todo… El día que no llegamos, tendemos a pensar que nadie lo hace.

Tarde o temprano abrimos los ojos… Y descubrimos que China no es el país comunista que nos empeñamos en visualizar y que los precios de Shanghai, como los de cualquier otra ciudad china se explican con la regla más simple del capitalismo: oferta y demanda. Están a esos precios, porque hay alguien que paga esos precios. De hecho, si existe algún tipo de intervención estatal, es para frenar esa demanda. Es decir, si fuera un mercado 100% libre, los pisos en las grandes capitales serían bastante más caros.

 

Los «expertos» sí lo tienen claro

Entonces volvamos al tema. Existe una burbuja inmobiliaria en China? Yo la verdad es que soy muy cauto al respecto. Pese a todos los expertos con verdades absolutas… Expertos que ya han predicho la crisis inmobiliaria en China en 18 de los últimos 18 años… La verdad es que me cuesta no apuntarme a la hecatombe para poder decir ese “yo ya lo anuncié” cuando llegue el momento. Pones el link a la predicción y borras todas las anteriores.

Os cuento mi opinión, que como digo… No trata de dar un sí o no y ni de llevarme una verdad absoluta para casa sino de entender que pasa en China… porque al final, como pasa con esos escaladores que se tiran horas, incluso días… Escalando para poder llegar a la cima, cima en la que permanecerán unos minutos, la gracia no está en presumir de la cima… Sino de disfrutar de la ascensión. Trasladando el símil, mi planteamiento no es saber si hay burbuja o no sino qué sucede en el momento actual, analizarlo, entenderlo y, en el mejor de los casos, obtener ventaja.

Y para ello, me voy a hablar un poquito de valores refugio, posibilidades de inversión, posibilidades alternativas de inversión, el sistema bancario chino y como encaja todo esto en la cultura del país.

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Si analizas sueldos, nivel de deuda, etc. Te asustas!

Cuándo he caído yo mismo en la afirmación de que sí, hay una burbuja? En ocasiones, cuando estoy en medio de proyectos donde tengo que medir sueldos, precios, nivel de deuda y ahí… Honestamente, te asustas.

Pero una burbuja por su propia definición debería explotar y esta quizá no explote nunca.

Desde que llegué a China, todos los años me contaban que esto petaba ya y, como os comentaba, los visionarios han ido fracasando año sí año también.

 

Mecanismos de control

El gobierno, que lleva muchos años creando mecanismos de control (que al contrario de lo que pensamos, China no es un país comunista que se va liberalizando sino un país liberal que en el que el gobierno va interviniendo cada día más).

Entre estos mecanismos de control están la limitación de créditos para segundas viviendas, terceras viviendas, impuestos elevados en la ventas en los dos primeros años para evitar especulación o restricción de compra para personas que no tengan el hukou del lugar (el hukou es lo que nosotros llamaríamos el empadronamiento que en China es un documento sumamente importante a través del cual el gobierno ha intentado ir regulando migraciones internas). Pensemos como siempre que hablamos de un país del tamaño de varias Europas que durante el siglo XX tuvo emergencias humanitarias como no se han conocido jamás en la historia del planeta… Es decir, en China se han dado situaciones que no se darían en ningún otro lugar y por tanto existen herramientas que no conocemos pero que han sido y son clave en la gestión de este país.

Estos mecanismos de los que hablaba hacen que el gobierno crea que tiene válvulas de gestión. Pequeños potenciómetros para ir inflando y desinflando la burbuja a voluntad.

Es decir, es una bomba a priori controlada.

 

El gran sector de la economía

Qué sucede, que no pienso que vaya a reventar si no revienta otro sector relacionado, que, por otro lado, es justamente lo que pasó en España. Y aquí, el sector bancario chino da mucho miedo.

Y podríamos hablar de si fue el sector bancario el que reventó al sector inmobiliario o fue al revés. Según como lo planteemos, da más o menos miedo.

Siempre explico que la economía china está muy diversificada, esto no es un país sino un continente y mientras Sichuan puede entrar en crisis Beijing puede no estar ni notando la crisis.

 

La crisis bursátil de 2015

Recuerdo cuando en 2015 hubo una crisis bursátil en Shanghai, algunos gurús internacionales veían ya por fin la crisis que tanto habían estado prediciendo. Si buscáis información sobre aquel momento, descubriréis que China se hundía, era el fin de los días y todas estas cosas que vamos escuchando cada vez que intentamos extrapolar conceptos occidentales a la economía China. Todas estas consultoras, con presupuestos ilimitados, no entendían que la bolsa de Shanghai es algo muy de Shanghai que apenas afecta al país porque la economía de China y su bolsa están completamente desligadas.

Estamos acostumbrados a países como Estados Unidos o… No tenemos que irnos tan lejos… España, donde la bolsa es un indicador de la economía del país y viceversa. Si el país va mal, la bolsa va mal y si la bolsa va bien… El país va bien. Nada que ver. Es más, la economía de China es tan grande y la bolsa comparativamente es tan pequeña… Que ésta es sumamente manipulable… Pero bueno, no quería centrarme en la bolsa sino en la individualidad de las microeconomías que componen China.

Si os digo que la bolsa de Shanghai afecta a Shanghai, una hipotética caída de las exportaciones (léase: guerra tarifaria) afecta a provincias como Guangdong y Zhejiang mientras Shanghai y Beijing ni se enteran.

Hay regiones enteras más o menos agrícolas con economías completamente desligadas de estos otros mundos.

 

Xinjiang como ejemplo de provincia agrícola

Os pongo un ejemplo, en Xinjiang, esa provincia gigante en el oeste del país. Una región que conozco muy bien porque he pasado mucho tiempo, tenemos oficinas allí y me ha tocado visitar mucho por el tema de la ruta de la seda… Es una provincia ya no desconocida para los extranjeros, es desconocida para los chinos! Una provincia musulmana, más o menos agrícola pero, su capital, por ejemplo es un centro neurálgico en la región y vive del comercio con ex-repúblicas soviéticas. Pues a esta región, le afecta mucho más el precio del petróleo y que Rusia vaya bien, que lo que pase en Beijing, la bolsa de Shanghai, las tensiones con Corea del Norte o la guerra tarifaria.

Seguimos viendo a China como un todo… Como si a Bulgaria le afectara de forma significativa que en España ahora mande Sánchez en lugar de Rajoy. Pues bien, como digo siempre, si visualizamos esto, ahora pensemos que China es 3 veces Europa.

 

Similaridades con Europa y EEUU

Lo que trato de explicar es que China se parecería más una Unión Europea en el sentido de que mientras su Grecia pudiera tener una crisis galopante su Alemania podría sostener el barco sin problemas.

Por otro lado, tanto China como EEUU tienen una ventaja sobre Europa y es la posibilidad de migraciones a territorios en su mejor momento. Es decir, cuando hay una crisis en la costa oeste americana, los trabajadores tienen la opción de moverse a la costa este ya que los costes migratorios son relativamente bajos, por cuestiones culturales, idiomáticas, etc. Los españoles en cambio, han tenido costes elevadísimos para poder emigrar al norte de Europa donde la crisis se vivía de otra manera. China, sería un país equivalente a EEUU en este sentido. Muchas tecnológicas han cruzado el país sin problemas cuando han visto que ya no les convenía estar en Shenzhen, el Silicon Valley chino y querían colocarse en Beijing cerca del poder en épocas donde el presupuesto del estado era clave en la innovación.

 

El sistema bancario chino

Qué fallo tendría esta tesis? El sistema bancario chino. Que 4 bancos controlen una gran parte de la economía en cualquier provincia china unifica el destino global y lo convierte en un problema sistémico. Es decir, que conecta un granjero de Gansu con un funcionario de Beijing o un inversor de Shanghai? Un sistema bancario unido.

Y, volviendo al tema, este sería un problema que sí podría afectar a la economía en caso de darse una crisis bancaria que sería demoledora para el sector inmobiliario.

Pero incluso pensando que es una burbuja, y aquí ya entro en apreciaciones personales y en consejos que doy, porque es lo que me piden mis clientes, todavía pienso que la vivienda es uno de los mejores valores refugio que existe, sobre todo, valorando alternativas.

 

Son los inmuebles una idea tan mala?

Hace unos días lo comentábamos con un amigo, que en la mayor crisis de la historia de España los pisos bajaran… un 50%, cuando se lo cuento a los inversores que conozco, les parece extraordinariamente positivo. A ver, entendedme, hablamos de colocar tu dinero en un valor refugio, no la gente que se endeudó pensando que tenía un trabajo para toda su vida. Hay pocas inversiones que en el peor de los escenarios, que es un escenario prácticamente apocalíptico, pierdas el 50%. La mayoría de inversiones alternativas, puedes perder un 100% y muchas veces no es ni siquiera necesario un escenario apocalíptico sino simplemente, un mal escenario. Y es verdad que en una crisis mayor podría bajar más de un 50% pero qué producto existe en el mercado que no lo vaya a hacer?

Aquí en China, las pérdidas en bolsa, inversiones en empresas, no sólo en startups sino en grandes empresas, cripto-monedas que ahora ya se ha regulado pero en su momento fue un boom. Inversiones en activos de todo tipo por el que se hicieron famosos los hongkoneses por timar sin reparos a chinos con mucho dinero y poco nivel educativo. Es decir, el problema de la visión que tenemos o podamos tener sobre la vivienda en China es “Qué haces con 1 millón de dólares en el banco?”. Cuando además cada vez es más difícil sacar el dinero del país.

 

Cómo sacar dinero de China?

Hace poco le preguntaba a un experto del sector inmobiliario en España por esto mismo; porque tengo un cliente con mucho dinero intentando sacarlo de China y este experto me decía: Qué guarde todos los comprobantes del origen de ese dinero que si puede demostrarlo todo, no hay problema. Claro, yo le decía, si puede demostrarlo todo… No te necesito, obvio. Enviar dinero de fuentes demostrables, es trampa. Quién tiene 5 o 10 millones debajo del colchón, difícilmente podrá o, peor aún, «querrá» contarnos de dónde lo ha sacado.

Todo esto, hace, que aún a día de hoy, la vivienda siga subiendo en China, porque no hay una alternativa mejor, porque además de una necesidad intrínseca, el hecho de querer una vivienda para vivir en ella, que sería algo que no tiene el oro, es que  para colocar ese dinero que tienes debajo del colchón. Más aún con la inflación que hay en China… Recordemos que la inflación es el impuesto al ahorro y la sociedad China, una de las que más ahorra.

 

El famoso derecho a la vivienda

Y la discusión que viene después, muy occidental, de ahh, pero aquí compras sólo el derecho a la vivienda y ésta sigue siendo del estado… y sólo es tuya 70 años y tal y cual. Me parece una discusión muy banal.

Quien tiene un millón de $ bajo el colchón, no tiene problemas a 70 años vista, tiene problemas hoy. Y pensar que nada va a cambiar en China o peor aún… En tu país de origen a 70 años vista me parece de un pensamiento tan infantil! En China hace 50 años no os quiero ni contar como estaban… Y mirad hoy, con algunos de los suelos más caros del planeta. Argentina sería el ejemplo contrario, hace un siglo eran la quinta economía del mundo y ahora están por el puesto 60 y pico y en el top-3 de lugares menos atractivos a la inversión. Quién comprara algo en España hace 70 años, lo hacía en medio de una dictadura con unas incertezas colosales… Y a día de hoy puede considerarse una buena inversión.

Pensar que los comunistas serán comunistas de aquí a 70 años, los capitalistas capitalistas y nada se moverá es, como digo siempre, quedarse con la foto del momento y no ver la película.

 

El poder del burócrata

De hecho, en Europa hay partidos nuevos en los últimos años, que han tenido o tienen opciones de gobernar, proponiendo acciones contra segundas viviendas bastante más duras que lo que pueda hacerte China dentro de 70 años. Hay impuestos en zonas de Europa que provocan que haya gente que haya renunciado a la herencia de sus padres por no poder hacerse cargo de los costes que supone esa herencia… Es decir, hay mil maneras de robarle su casa a una persona, no subestimemos tampoco a los burócratas.

Pero pensemos de nuevo en las alternativas… Hay gente comprando bonos del estado a 30 años o invirtiendo en un plan de jubilación a 40 años… Sea privado u obligado por el estado, en fin, cada uno dilapida su dinero como le parece pero hay veces que creo que tenemos el punto de mira bastante desviado.

 

El aumento de la población mundial

Qué otras variables que considero? El aumento de la población mundial y el aumento de la población de China tras la liberalización de la ley del hijo único. Es verdad que no está teniendo el impacto deseado y no corrige el rumbo que tienen en China… Pero si queremos hacer algún tipo de apuesta a 70 años vista pensando que nada se va a mover y vamos a tener el mismo tipo de preferencias de consumo, obviamente, el crecimiento población será clave en el aumento del precio de la vivienda.

 

Compra donde sea alquilable

Una idea clave en el sector inmobiliario: «Buy where you can rent and rent where you can live”. Que vendría a querer decir: “Compra donde puedas alquilar y alquila donde puedas vivir”. Siempre lo hacemos al revés. Igual que compramos caro y vendemos barato en bolsa. Siempre nos dejamos llevar por el efecto rebaño, siempre vendemos cuando nos ponemos nerviosos y tomamos decisiones emocionales en lugar de decisiones racionales… Pero si pensamos en esta frase, podemos aprovecharnos siempre del sector inmobiliario independientemente de si hay burbuja o no.

Teniendo en cuenta las previsiones de migración a las grandes ciudades, aunque nos moleste, las capitales chinas son todavía lugares muy interesantes para la inversión y la especulación.

Y ha habido bajadas en el precio en algunas ciudades. Bajadas controladas. Pero recordemos, que nuestra ciudad no es China, es nuestra ciudad. Sino caeremos como siempre en el error de decir: «Hoy, llueve en China”.

Volviendo a lo de “compra donde sea alquilable”, si queremos ir más allá, más que comprar donde es alquilable hoy, estoy trabajando con algunos inversores en la idea de comprar no donde sea alquilable hoy sino donde sea alquilable a 10 años vista. Aunque ninguno tenemos habilidades de adivinación y cuesta mucho prever las preferencias de consumo futuras, si contamos con información privilegiada, esta sería la idea.

 

Hangzhou

Un ejemplo, hace 3-5 años era muy interesante Hangzhou. Una ciudad que se está transformando, se le han otorgado los juegos asiáticos de 2022, eso hace que se esté remodelando toda la ciudad y que se estén produciendo eventos de todo tipo para mostrar la ciudad al mundo, realizan ya pruebas deportivas internacionales, etc. Era Hangzhou una ciudad cara, existía una burbuja en Hangzhou? Probablemente el 99% de los extranjeros a los que preguntaras en 2010 te diría que sí y desde entonces algunas zonas han multiplicado por 5 su valor. Una de las ciudades con más historia de China, Top-3 a nivel turístico, ciudad con mucha cultura, una de las mejores universidades del país. Es capital de la que, más allá de las estadísticas es la región más rica de China,… A una hora de Shanghai.

Y a pesar de todo eso, si os digo que en algunas zonas se ha multiplicado por 5 los precios, los que hayáis vivido una burbuja me diréis: esos son exactamente los síntomas de una burbuja!

Yo asociaría más una burbuja a la incertidumbre y en el caso de Hangzhou existe una fecha clave, 2022 hasta la que pase lo que pase, el gobierno no dejará que se caiga nada. Esta seguridad puede incluso crear por ella misma otra burbuja. Cuando a los bancos, como ha pasado en Europa, les dices que no los dejarás caer, creas incentivos perversos a tomar decisiones arriesgadas… Y de la misma manera, una en una ciudad que va a ser la imagen de China en 2022, da la sensación de que tenemos vía libre para apostar, equivocarnos, dilapidar, en fin… He colaborado con el gobierno de Hangzhou en varios proyectos y he podido vivir en mis carnes la barra libre que existe en esta ciudad, de momento.

Conclusión

Yo mismo tengo argumentos enfrentados y en mis trabajos sobre Hangzhou he valorado siempre un presente incomparable hasta 2022, para mí durante muchos años ha sido la ciudad más interesante de China y, por otro lado, a partir de esa fecha, un futuro incierto. Esto, obviamente, resumiendo muchísimo ya que mi idea es daros un conocimiento general y no torturaros con cifras.

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Las ciudades fantasma

No querría terminar sin hablar de las ciudades fantasma chinas. Qué golosos son esos titulares de que en China hay 50 millones de viviendas vacías… Ciudades enteras fantasma y tal y cual. Y es perfecto en el debate de burbuja sí burbuja no… Qué hay más burbujístico que pisos vacíos construidos sin ningún tipo de análisis de mercado? Pues así es. Y no voy a defender todas esa cantidad de ciudades fantasma.

Como digo, en el capitalismo las buenas ideas se quedan y las malas desaparecer y, si todo funciona bajo leyes de mercado, los empresarios que tomaron esas malas decisiones se arruinarán y dejarán de construir esas ciudades fantasma. Desafortunadamente, igual que los trenes sin pasajeros y los aeropuertos sin aviones, estas decisiones no suelen tomarse con criterios de mercado sino bajo criterios políticos… Y cuando no nos jugamos nuestro dinero, sino que disparamos con pólvora del rey, es más fácil gastar.

Pero como digo, estas ciudades fantasma son terribles, injustificables y un derroche inadmisible. Qué ocurre? Que si rascas un poquito y te informas… Si el periodismo fuera un poquito más serio y no se dejara llevar por esa máxima de “que la verdad no te estropee una noticia”… es más, si hiciéramos un cálculo simple de las viviendas vacías en China con respecto a la población china y las viviendas vacías de un país como España con respecto a la población española… Descubriríamos que la proporción es menor en China. De hecho, es aproximadamente la mitad. Y si además, esas viviendas vacías las tienes concentradas en ciudades fantasma, lo que nos están diciendo es que en las ciudades emergentes, existe una gran demanda de vivienda y una oferta insuficiente. Y algunos dirán que esto es un síntoma claro de burbuja.

 

Ni idea

Yo, honestamente, no lo se.

Es realmente difícil saber si existe en realidad una burbuja inmobiliaria en China. Cuando reviente, si revienta, sabremos que sí la había. De momento, lo que sí hay, es una burbuja de expertos que no sólo te aseguran que sí la hay, sino que predicen exactamente cuando reventará. Y cuando reventó. Porque, van renovando sus predicciones periódicamente hasta que acierten y presuman de habérnoslo advertido.

 

Os dejo con un proverbio chino:

 “Todos los ríos van al mar, pero el mar no se desborda.”


 

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